UBND thành phố Hà Nội vừa có Tờ trình số 428/TTr-UBND ngày 25/10/2026, gửi HĐND thành phố xem xét thông qua Nghị quyết về cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả đối với các vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị tại một số dự án trên địa bàn.
Theo UBND thành phố, qua rà soát, 12 dự án có vi phạm nghiêm trọng do các doanh nghiệp thuộc Tập đoàn Mường Thanh làm chủ đầu tư gồm CT6 Kiến Hưng, CT5 Tân Triều, VP3, VP5, VP6, HH1, HH2, HH3, HH4 Linh Đàm, CT8 và CT10 Đại Thanh, CT11 và CT12 Kim Văn - Kim Lũ, cùng Khu nhà ở Xa La.
Các vi phạm được xác định liên quan đến xây dựng sai quy hoạch, tăng diện tích sàn, chia nhỏ căn hộ và tăng số lượng căn hộ, làm gia tăng quy mô dân số và gây áp lực lên hạ tầng khu vực.
Cụ thể, tổng số căn hộ theo quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng tại các dự án là 6.759 căn, trong khi số căn hộ thực tế hiện nay lên tới 24.943 căn, tăng 18.184 căn so với quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng.
Theo tờ trình, các vi phạm tại những dự án này đã được nhiều cơ quan thanh tra, kiểm tra chỉ ra từ trước, nhưng đến nay chưa được xử lý dứt điểm. Hệ quả là hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chịu áp lực, trong khi một bộ phận người mua nhà kéo dài khiếu kiện do chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Một số căn hộ tại các dự án VP3, VP5, CT6 Kiến Hưng và CT5 Tân Triều đã được cấp giấy chứng nhận. Các dự án còn lại, trong đó có VP6 và các tòa HH1, HH2, HH3, HH4 Linh Đàm, chưa được cấp.
Hai nhóm công trình: Được tồn tại có điều kiện và phải phá dỡ
Theo phương án đề xuất, việc xử lý sẽ dựa trên kết quả rà soát, đánh giá cụ thể hồ sơ pháp lý, hiện trạng công trình, quy hoạch, đất đai, xây dựng, phòng cháy, chữa cháy và khả năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại khu vực.
Từ đó, các công trình được phân thành hai nhóm: công trình được tồn tại có điều kiện, gắn với việc di dời dân cư trong những trường hợp cần thiết; và công trình phải phá dỡ.
Dự thảo cũng đặt ra yêu cầu đánh giá các tiêu chí cơ bản về an toàn chịu lực, phòng cháy, chữa cháy, khả năng đáp ứng hạ tầng và khoảng cách giữa các công trình để phục vụ cải tạo, chỉnh trang đô thị. Một số tiêu chí về công trình hạ tầng thiết yếu và khoảng cách giữa các công trình được đề xuất lượng hóa cụ thể hơn.
Tổ hợp chung cư HH Linh Đàm (Ảnh: Hữu Thắng).
Đối với các trường hợp phải di dời, chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Chủ đầu tư cũng phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả, cải tạo công trình, hoàn trả công năng và đầu tư bổ sung hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu theo yêu cầu.
UBND thành phố đề xuất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho các căn hộ được ở lại chỉ được thực hiện sau khi chủ đầu tư hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan và khắc phục hậu quả theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Mục tiêu của chính sách là xử lý các tồn tại, vi phạm tại 12 dự án, thu hồi đầy đủ khoản lợi bất hợp pháp từ hoạt động xây dựng và nghĩa vụ tài chính về đất đai vào ngân sách nhà nước, đồng thời cải thiện không gian kiến trúc cảnh quan và bổ sung hạ tầng cho khu vực.
Không hợp thức hóa sai phạm
UBND thành phố cho biết việc xây dựng cơ chế đặc thù xuất phát từ thực tế các dự án đã được xây dựng từ lâu, nhiều khu dân cư đã sinh sống ổn định. Nếu buộc tháo dỡ các phần công trình vi phạm và di dời số lượng lớn cư dân, việc xử lý có thể ảnh hưởng đến trật tự, an sinh xã hội và phát sinh khiếu kiện tập trung đông người.
Tuy nhiên, theo tờ trình, việc áp dụng các cơ chế, chính sách đặc thù hiện hành để xử lý vi phạm đất đai tại những dự án này chưa thể thực hiện theo các quy định được viện dẫn. UBND thành phố cho rằng cần xây dựng nguyên tắc áp dụng thống nhất, đánh giá từng nội dung vi phạm và có giải pháp xử lý phù hợp, đồng thời bảo đảm yêu cầu thượng tôn pháp luật.
Dự thảo nghị quyết nêu rõ việc áp dụng cơ chế đặc thù không làm thay đổi bản chất hành vi vi phạm đã được xác định, không làm mất hiệu lực của các kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án và quyết định xử lý của cơ quan có thẩm quyền.
Các cơ quan thực hiện phải rà soát để xác định nội dung tiếp tục thực hiện và nội dung được xử lý theo cơ chế đặc thù, bảo đảm không trái với bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật.
Đáng chú ý, chủ đầu tư phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính, thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả và chịu chi phí phát sinh từ hành vi vi phạm của mình. Ngân sách nhà nước không được sử dụng để chi trả các chi phí thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Dự thảo cũng đặt mục tiêu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà, người nhận chuyển nhượng hợp pháp căn hộ, nhà ở; đồng thời bảo đảm quyền khiếu nại, khởi kiện của tổ chức, cá nhân theo quy định.
Ngoài 12 dự án được liệt kê, đối với các dự án, công trình khác nằm ngoài danh mục, UBND thành phố sẽ báo cáo HĐND thành phố xem xét, cho phép áp dụng nghị quyết sau khi có ý kiến của cấp có thẩm quyền.
UBND thành phố Hà Nội trình HĐND thành phố xem xét, thông qua nghị quyết tại kỳ họp chuyên đề tháng 10/2026, kỳ họp thứ 7 HĐND thành phố khóa XVII, nhiệm kỳ 2026-2031. Nếu được thông qua, nghị quyết sẽ là cơ sở pháp lý để UBND thành phố triển khai các nhiệm vụ liên quan.
Hoặc