Diễn biến lạ trên thị trường đất nền

Trong quý III/2025, Đà Nẵng là thành phố dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng đất nền. Ảnh: T.L.

Theo báo cáo quý III/2025 từ Batdongsan.com.vn, thị trường đất nền trên cả nước đang có diễn biến đối lập nhau về giá bán và nhu cầu tìm kiếm. Trong khi một số khu vực nổi lên với “sức nóng”, số khác lại tụt lại phía sau.

Các chuyên gia Batdongsan.com.vn nhận định lý do cốt lõi của sự phân hóa này là tâm lý thị trường khác nhau ở từng khu vực. Tại nơi có tín hiệu hạ tầng tích cực, sức hút đầu tư sẽ gia tăng. Ngược lại, sức đầu tư sẽ giảm ở nơi gặp những rào cản về chính sách.

Đà Nẵng tăng giá 68%, Quảng Nam còn nhiều đất ven biển giá thấp

Trong quý III năm nay, Đà Nẵng là thành phố dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá đất nền. Giá bán ở khu vực này đã tăng đạt đỉnh mới 79 triệu đồng/m2.

Cùng với đó, mức độ quan tâm đất nền ở Đà Nẵng (cũ) cũng tăng ấn tượng trong vòng 3 năm qua. Cụ thể, khu vực ven biển Ngũ Hành Sơn tăng 48% sự quan tâm, và Sơn Trà tăng 32%.

Ông Hà Nghiệm, Giám đốc Batdongsan.com.vn Đà Nẵng cho biết Quảng Nam (cũ) là địa bàn được hưởng lợi nhiều nhất sau sáp nhập địa giới hành chính, với chi phí cạnh tranh thu hút dòng tiền đầu tư, khi nhiều lô đất khu vực Di Xuyên (Quảng Nam cũ) có giá hấp dẫn chỉ dưới 10 triệu đồng/m2.

Nhìn chung về tình hình tăng trưởng, sau sáp nhập với Quảng Nam thành TP Đà Nẵng mới, khu vực này không chỉ tập trung vào du lịch nghỉ dưỡng ven biển, mà còn mở rộng tiềm năng với làn sóng đầu tư vào các khu công nghiệp tập trung ở Điện Bàn và Núi Thành (Quảng Nam cũ).

Ông Hà Nghiệm nhận định việc đa dạng hóa sang bất động sản công nghiệp và nhà ở cho người lao động đã mở ra nhiều kênh đầu tư mới, bên cạnh bất động sản thương mại và nghỉ dưỡng ven biển truyền thống tại Đà Nẵng.

TP.HCM và Bình Dương "ấm" trở lại

Thị trường khu vực phía Nam ghi nhận sự hồi phục trong quý III, nhưng có sự phân hoá giữa các khu vực lân cận TP.HCM.

Theo Batdongsan.com.vn, Bình Dương (cũ) nổi lên là điểm sáng với sự phục hồi mạnh mẽ nhất trong khu vực, với mức độ quan tâm đất nền tăng 15% so với đầu quý II. Giá bán thứ cấp tại đây cũng tăng nhẹ 5% so với quý trước, đạt 21 triệu đồng/m2.

Tại vùng lõi TP.HCM, sự quan tâm tìm kiếm đất nền tăng 4% so với tháng 4. Báo cáo quý III/2025 từ DKRA Consulting cũng ghi nhận mức tăng giá 6% tại khu vực này, đạt 69 triệu đồng/m2.

DKRA Consulting nhận định cú hích Vành đai 3 là lý do tác động trực tiếp giúp hai thị trường này “ấm" lên. Việc thông xe cầu Nhơn Trạch, nút giao phức tạp nhất trên dự án Vành đai 3 nối TP.HCM và Đồng Nai đã giúp Bình Dương (cũ) nổi lên là “vệ tinh” phục hồi nhanh nhất. Ngoài ra, thanh khoản đất nền thứ cấp đã phục hồi cũng củng cố thêm niềm tin cho nhà đầu tư.

Cầu Nhơn Trạch - nút giao quan trọng thuộc dự án Vành đai 3 nối liền TP.HCM và Đồng Nai. Ảnh: Quỳnh Danh.

Trái ngược với đà hồi phục, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) lại đối diện sự trầm lắng trên thị trường. Dữ liệu Batdongsan.com.vn ghi nhận khu vực này đã bị giảm 13% lượng quan tâm đất nền quý III so với quý II.

Điều này cho thấy dòng tiền đang dần chuyển dịch từ khu vực tập trung yếu tố nghỉ dưỡng hoặc đầu cơ đơn thuần về khu vực có hạ tầng phát triển tích cực và kết nối thuận tiện với trung tâm.

Hà Nội, Hải Phòng chững lại

Không tăng tốc như miền Trung, cũng không hồi phục như miền Nam, thị trường miền Bắc quý III cho thấy sự sụt giảm nhu cầu rõ rệt về phân khúc đất nền.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn chi nhánh miền Nam, Hà Nội chứng kiến mức giảm 30% trong lượng quan tâm đất nền so với tháng 4. Đà suy giảm này được lý giải là phản ứng của thị trường với thông tin có thể đánh thuế đối với đất bỏ hoang phí. Tâm lý thận trọng đã khiến giá đất nền khu vực này đi ngang hoặc sụt giảm.

Trong khi đó, Hải Phòng lại cho thấy một kịch bản khác biệt. Thành phố này với nền tảng kinh tế vững chắc và chiến lược sáp nhập đã giúp đất nền ở đây tăng trưởng ổn định về giá bán (+32% trong 3 năm qua).

Tuy nhiên, bà Nguyễn Thị Ngọc Thương, Giám đốc Batdongsan.com.vn chi nhánh Hải Phòng nhận định trong ngắn hạn, do tác động vĩ mô, mức độ quan tâm đối với đất nền chưa có dấu hiệu hồi phục. Dù nhìn chung giá vẫn tăng, phân khúc này vẫn rất nhạy cảm trước các biến động vĩ mô và tâm lý đầu cơ khiến nhu cầu chưa thể trở lại.

DKRA Consulting dự báo trong 3 tháng cuối năm và đầu năm 2026, sự phân hóa thị trường đất nền sẽ còn tiếp tục.

Thị trường sẽ đón nhận rất ít nguồn cung mới, dự kiến khoảng 450-550 sản phẩm. Giá thứ cấp sẽ duy trì đà tăng ở những thị trường có tín hiệu hạ tầng tích cực và thanh khoản tốt như Bình Dương, Long An (cũ).

Ngược lại, những thị trường thiếu động lực hạ tầng mới như Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) và vùng ven Hà Nội, được dự báo tiếp tục gặp khó khăn về niềm tin và chính sách.