Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) có một số ý kiến ban đầu góp ý về Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (sau đây gọi tắt là Dự thảo).
Trình tự, thủ tục thẩm định giá bán, giá cho thuê mua nhà ở xã hội
Theo VCCI, điểm b khoản 2 Điều 32 Dự thảo quy định trong Hồ sơ của chủ đầu tư đề nghị thẩm định giá phải có “Hồ sơ pháp lý của dự án (gồm có: chấp thuận chủ trương đầu tư; Quyết định giao đất; phê duyệt quy hoạch 1/500; Giấy phép xây dựng và các giấy tờ khác có liên quan)”.
Việc yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp các giấy tờ này là chưa hợp lý, bởi vì cơ quan quản lý nhà nước đã có, để tạo thuận lợi về thủ tục hành chính, VCCI đề nghị Ban soạn thảo bỏ yêu cầu phải có các tài liệu này, tức là bỏ điểm b khoản 2 Điều 32 Dự thảo.
Về trình tự thẩm định, theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 32 Dự thảo, trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày quá thời hạn phải thẩm định, cơ quan chuyên môn của UBND cấp tỉnh phải có văn bản thông báo kết quả thẩm định. “Khi có văn bản thông báo kết quả thẩm định mà giá thẩm định cao hơn giá do chủ đầu tư đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư không được thu thêm; trường hợp thấp hơn thì chủ đầu tư phải ký lại hợp đồng hoặc điều chỉnh bổ sung phụ lục hợp đồng và phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua, thuê mua nhà”.
Quy định này cần được xem xét lại bởi vì gây bất lợi một cách bất hợp lý cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư đã thực hiện thủ tục thẩm định, nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trong thời hạn quy định, không đưa ra văn bản thẩm định giá, chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội với khách hàng theo phương án giá đã trình thẩm định hoặc giá đề nghị trong hồ sơ dự thầu (điểm c khoản 3 Điều 32).
Như vậy, việc chủ đầu tư ký hợp đồng với người mua nhà với phương án giá đã trình thẩm định hoặc giá đề nghị trong hồ sơ dự thầu là hợp pháp. Việc Dự thảo yêu cầu chủ đầu tư phải điều chỉnh lại giá bán trong trường hợp thấp hơn kết quả thẩm định giá của cơ quan quản lý nhà nước là thiếu căn cứ, trong khi việc ban hành văn bản thẩm định giá muộn là lỗi của cơ quan nhà nước.
Mặt khác, xét về tính công bằng, cùng sử dụng văn bản thông báo kết quả thẩm định giá của cơ quan nhà nước là căn cứ để xem xét giá bán, giá cho thuê mua, nhưng trường hợp chủ đầu tư bán giá thấp hơn lại không được điều chỉnh, trong khi bán giá cao hơn lại phải điều chỉnh, là chưa đảm bảo công bằng cho các bên trong giao dịch. Việc yêu cầu ký lại hợp đồng và hoàn lại phần chênh lệch cho người mua, thuê mua nhà sẽ ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng cho chủ đầu tư và cả khách hàng.
Để đảm bảo tính hợp lý và tăng tính trách nhiệm từ cơ quan thẩm định giá của nhà nước, đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định tại điểm d khoản 3 Điều 32 Dự thảo.
Ngoài ra, Khoản 4 Điều 32 Dự thảo quy định “trường hợp chủ đầu tư sử dụng giá trúng đấu thầu thì không phải thực hiện thẩm định lại giá bán, giá cho thuê mua nhà ở”. Quy định này chưa rõ ở điểm, trong trường hợp sử dụng giá trúng đấu thầu thì chủ đầu tư có phải thực hiện thủ tục thông báo giá bán, giá cho thuê mua nhà ở xã hội đến cơ quan quản lý nhà nước trước khi thực hiện ký kết hợp đồng không?
VCCI đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ vấn đề này để đảm bảo thuận lợi trong quá trình triển khai.
Trình tự, thủ tục bán nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án và không sử dụng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn
Điểm b khoản 1 Điều 35 Dự thảo quy định, trước khi thực hiện việc bán, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản về tổng số căn hộ sẽ bán và thời điểm bắt đầu bán để Sở Xây dựng biết và kiểm tra.
Theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 88 Luật Nhà ở 2023, trước khi bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải thực hiện thủ tục thông báo với cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Quy định trên tại Dự thảo đang không rõ, thủ tục báo cáo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 35 Dự thảo và thủ tục thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua quy định tại Luật Nhà ở 2023 có mối liên hệ không? Nếu đây là hai thủ tục độc lập thì đề nghị xem xét lại, bởi chủ đầu tư phải thực hiện quá nhiều thủ tục hành chính trong quá trình. Mặt khác, quy định này đang chưa rõ Sở Xây dựng sẽ kiểm tra vấn đề gì?
Để đảm bảo tính rõ ràng và thuận lợi về thủ tục, VCCI đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ các vấn đề trên, cân nhắc việc tích hợp các thủ tục để giảm việc thủ tục hành chính cho doanh nghiệp.
Đoạn 3 khoản 2 Điều 35 Dự thảo quy định, trường hợp dự án có đối tượng là người có công với cách mạng hoặc người khuyết tật thì được ưu tiên mua, thuê mua, thuê nhà nhà ở mà không phải bốc thăm với “tỷ lệ nhất định”. Quy định này đang chưa rõ tỷ lệ này do chủ thể nào quyết định? Căn cứ vào tiêu chí nào? VCCI đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ về vấn đề này.
Tuệ Minh
Hoặc