Phần lớn khách sạn sẽ tăng giá phòng trong năm nay

Tổng doanh thu ngành khách sạn năm 2026 được dự báo tiếp tục tăng trưởng, nhờ sự cải thiện đồng thời của công suất phòng và giá phòng trung bình. Ảnh: Quỳnh Danh.

Chia sẻ với báo chí mới đây, bà Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam cho biết tổng doanh thu ngành khách sạn năm 2026 được dự báo tiếp tục tăng trưởng, nhờ sự cải thiện đồng thời của công suất phòng và giá phòng trung bình (ADR).

Theo bà, trong quá trình trao đổi và làm việc với các nhà vận hành, JLL ghi nhận tâm lý lạc quan đang chiếm ưu thế trên thị trường. Khảo sát của đơn vị này cho thấy 92% khách sạn đã lên kế hoạch điều chỉnh tăng giá phòng ngay từ năm nay, với mức tăng phổ biến trong khoảng 2-4% và 6-8%.

Từ diễn biến trên, bà Đào cho rằng du khách trong năm 2026 cần chuẩn bị tâm lý chi trả cao hơn, tối đa khoảng 8%, cho dịch vụ lưu trú tại Việt Nam nếu muốn duy trì hoặc nâng cao chất lượng trải nghiệm so với hiện tại.

Lý do tăng giá đồng loạt

Theo bà, việc 92% nhà vận hành cùng có kế hoạch tăng giá không phải là diễn biến ngẫu nhiên, mà phản ánh những tín hiệu tích cực rõ nét từ thị trường. Cụ thể, trong năm 2025, các chỉ số về giá phòng và công suất phòng tại 4 thị trường lớn gồm TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng và Khánh Hòa đều đã vượt qua giai đoạn đỉnh cao trước dịch (2018-2019).

Bà Đào cho biết khi nền kinh tế dần khởi sắc, cả chủ đầu tư lẫn đơn vị vận hành đều tự tin hơn trong chiến lược kinh doanh. Đồng thời, hành vi của khách du lịch cũng thay đổi, với xu hướng sẵn sàng chi trả mức giá cao hơn nếu dịch vụ được đảm bảo hoặc cải thiện.

Thị trường khách sạn vì vậy đang dịch chuyển từ cạnh tranh về số lượng sang cạnh tranh về chất lượng. "Thay vì chỉ dựa vào vị trí hay chất lượng xây dựng, các khách sạn ngày càng chú trọng đầu tư vào 'hạ tầng mềm' như trải nghiệm khách hàng, dịch vụ hậu mãi và các mô hình phong cách sống (lifestyle), nhằm tạo ra giá trị thực và gia tăng khả năng giữ chân khách", bà chia sẻ thêm.

Khi nền kinh tế dần khởi sắc, khách du lịch sẵn sàng chi trả mức giá cao hơn nếu dịch vụ được đảm bảo hoặc cải thiện. Ảnh: Linh Huỳnh.

Bên cạnh đó, xu hướng tăng giá còn được thúc đẩy bởi sự khan hiếm nguồn cung, đặc biệt tại các đô thị trung tâm. Hiện quy mô nguồn cung khách sạn tại TP.HCM và Hà Nội chỉ bằng khoảng 26-30% so với Bangkok (Thái Lan). Trong khi đó, nhu cầu du lịch công tác và hội nghị (MICE) được dự báo sẽ tăng mạnh, nhất là khi TP.HCM định hướng trở thành trung tâm tài chính quốc tế.

Ngoài ra, bà Đào cho biết quá trình tìm kiếm quỹ đất phù hợp để phát triển khách sạn mới ngày càng khó khăn, đặc biệt tại TP.HCM, qua đó tạo lợi thế đáng kể cho các dự án hiện hữu trong việc điều chỉnh và nâng mặt bằng giá phòng.

Làn sóng M&A khách sạn rục rịch quay lại

Cũng do quỹ đất phát triển khách sạn tại khu vực trung tâm ngày càng hạn chế, bà Phan Thị Ánh Đào nhìn nhận thị trường thời gian qua bắt đầu sôi động trở lại với các thương vụ mua bán - sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực khách sạn.

Hiện dòng vốn đầu tư nước ngoài đang thể hiện sự quan tâm lớn và tích cực thăm dò thị trường Việt Nam. Ngay cả những đơn vị tư vấn, môi giới quy mô toàn cầu như JLL cũng đang tập trung dồn nguồn lực vào Việt Nam để đón đầu chu kỳ giao dịch mới.

Bà Đào cho biết các chuyên gia khu vực của JLL thậm chí nhấn mạnh "Việt Nam, Việt Nam và Việt Nam" sẽ là điểm đến tiếp theo của làn sóng môi giới và M&A khách sạn trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Vị chuyên gia nhận định thương vụ khách sạn Park Royal Sài Gòn đổi tên thành Garden Plaza diễn ra vài tháng trước có thể xem là "phát súng mở đầu" cho hàng loạt thương vụ mua bán khách sạn dự kiến xuất hiện trong thời gian tới.

Thực tế, theo thống kê của Avison Young, thị trường khách sạn 4-5 sao tại TP.HCM trong thời gian qua vẫn chưa ghi nhận thêm nguồn cung mới chính thức đi vào hoạt động.

Trong quý IV/2025, Vignette Collection Rêve TP.HCM là dự án duy nhất được ghi nhận ở giai đoạn pre-opening, đồng thời đánh dấu lần đầu thương hiệu Vignette Collection hiện diện tại TP.HCM, sau Moire Hoi An - Vignette Collection, dự án đầu tiên của thương hiệu này tại Việt Nam.

Nhìn về trung và dài hạn, Avison Young đánh giá ngành khách sạn và nghỉ dưỡng Việt Nam nhiều khả năng tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực, song theo hướng chọn lọc hơn. Những dự án sở hữu vị trí chiến lược, thương hiệu mạnh, sản phẩm khác biệt và năng lực vận hành hiệu quả sẽ đóng vai trò dẫn dắt thị trường.

Chuyên gia Avison Young cho rằng đà tăng trưởng của ngành khách sạn, nghỉ dưỡng Việt Nam vẫn được duy trì trong trung và dài hạn, nhưng sẽ theo hướng chọn lọc hơn. Ảnh: Quỳnh Danh.

Trong đó, các khách sạn và khu nghỉ dưỡng mang lại trải nghiệm toàn diện, tích hợp lưu trú với ẩm thực, chăm sóc sức khỏe, yếu tố văn hóa bản địa và các hoạt động giải trí đang ngày càng được ưa chuộng.

Ngoài ra, việc chuyển đổi số đóng vai trò ngày càng quan trọng trong quản lý và vận hành khách sạn, từ hệ thống đặt phòng, quản lý doanh thu (revenue management) đến cá nhân hóa trải nghiệm khách hàng. Những đơn vị có khả năng khai thác và phân tích dữ liệu hiệu quả sẽ nắm lợi thế rõ rệt trong việc tối ưu công suất và mặt bằng giá phòng.

Bên cạnh yếu tố sản phẩm, sự cải thiện của hạ tầng giao thông, đặc biệt là sân bay và các tuyến cao tốc, cũng được kỳ vọng mở ra dư địa phát triển cho các điểm đến mới, bên ngoài các thị trường du lịch truyền thống.

Trên thực tế, xu hướng tăng giá phòng khách sạn đã manh nha từ cuối năm ngoái. Theo JLL, trong quý IV/2025, giá phòng khách sạn tại TP.HCM tăng 19% so với cùng kỳ; Hà Nội tăng 5%; Đà Nẵng tăng 7% và Khánh Hòa tăng 2%.

Còn theo Avison Young Việt Nam, trong quý cuối năm 2025, thị trường khách sạn 4 và 5 sao tại TP.HCM, Đà Nẵng, Hà Nội... cũng ghi nhận xu hướng tăng bình quân 5-8% so với cùng kỳ nhờ hiệu suất thuê tích cực khi bước vào mùa cao điểm.

Riêng tại TP.HCM, giá phòng khách sạn 5 sao trong quý IV/2025 đạt trung bình khoảng 188 USD/đêm, tăng khoảng 5% so với cùng kỳ, với tỷ lệ lấp đầy dao động 75-80%. Phân khúc 4 sao ghi nhận giá phòng quanh mức 130 USD/đêm, công suất phòng đạt khoảng 72-78%.

Tại Hà Nội, phân khúc khách sạn 5 sao ghi nhận giá phòng trung bình khoảng 160 USD/đêm, với tỷ lệ lấp đầy 70-75%, được hỗ trợ bởi nhu cầu từ khách quốc tế, khách công vụ và các sự kiện MICE diễn ra vào cuối năm. Ở phân khúc 4 sao, giá phòng trung bình đạt khoảng 95 USD/đêm, trong khi công suất phòng đạt 68-73%.