Lãi suất tăng, giá nhà có giảm?

Theo thống kê của Batdongsan.com, trong tháng 2, giá căn hộ trung bình tại TP.HCM đạt khoảng 70 triệu đồng/m2, còn Hà Nội ở mức 88 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sang tháng 3, cả hai thị trường đồng loạt điều chỉnh giảm khoảng 1 triệu đồng/m2, xuống còn lần lượt 69 triệu/m2 và 87 triệu đồng. Đây là mức giá trung bình toàn thị trường, bao gồm cả căn hộ đang mở bán và căn hộ sang nhượng lại.

Nhà đầu tư chịu sức ép từ lãi suất tăng

Trả lời Tri Thức - Znews về diễn biến này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng đây là nhịp điều chỉnh tất yếu sau giai đoạn giá nhà tăng "nóng" kéo dài từ đầu năm 2024 đến nay, đặc biệt tại Hà Nội.

Thực tế, thống kê của đơn vị cho thấy thời điểm đầu năm 2024, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội chỉ khoảng 44 triệu đồng/m2, nhưng sau đó tăng liên tục khi nguồn cung mới chủ yếu là căn hộ cao cấp. Chỉ sau vài tháng, giá căn hộ Hà Nội đã vượt TP.HCM và đến đầu năm 2026 đã chạm mức trung bình 88 triệu đồng/m2, tức gần gấp đôi sau 2 năm.

Trong khi giá tăng nhanh, nhiều người mua trước đó lại đang bước vào giai đoạn hết ưu đãi lãi suất. Nếu trước đây lãi vay chỉ khoảng 7%/năm, thì hiện nay nhiều khoản vay đã chuyển sang lãi suất thả nổi 12-15%/năm, tạo áp lực lớn lên nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

"Điều này buộc một bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính phải điều chỉnh giá bán, thậm chí chấp nhận đưa về gần mức giá mua ban đầu để giảm áp lực dòng tiền", ông Tuấn nói.

Bên cạnh đó, tâm lý "thoát hàng sớm" nhằm tăng thanh khoản cũng góp phần kéo mặt bằng giá thứ cấp đi xuống trong ngắn hạn.

Diễn biến giá căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội. Dữ liệu: Batdongsan.com.

Cùng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho biết hiện tượng giảm giá nhàchủ yếu xảy ra ở những căn hộ được mua từ năm 2022 - thời điểm người mua được hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc. Khi đến thời điểm nhận nhà, các ưu đãi này kết thúc, lãi suất tăng lên 14-15% khiến nhiều người không còn khả năng "gồng" khoản vay, buộc phải bán ra.

Trước diễn biến này, cả hai chuyên gia đều nhìn nhận thị trường đã xuất hiện một số trường hợp căn hộ sang tay với mức giảm khoảng 5%. Tuy nhiên, mức điều chỉnh này chưa phổ biến và chủ yếu mang tính cục bộ, phản ánh áp lực ngắn hạn hơn là xu hướng giảm giá trên diện rộng.

Ở chiều ngược lại, trên thị trường sơ cấp, ông Võ Hồng Thắng nhận định lãi suất tăng thậm chí có thể khiến giá nhà đi lên. Nguyên nhân là chủ đầu tư cũng chịu áp lực chi phí vốn, trong đó bao gồm cả lãi vay doanh nghiệp và chi phí hỗ trợ tài chính cho người mua. Những khoản này thường được tính vào giá bán nhà.

Theo ông, khi lãi suất ở mức 6-6,5%, chi phí tài chính không đáng kể. Nhưng khi lãi suất tăng lên 13-14%, giá căn hộ có thể bị đẩy lên thêm 10-15%, thậm chí tới 20% so với kế hoạch ban đầu để đảm bảo hiệu quả kinh doanh.

"Một dự án dự kiến bán với giá 40 triệu đồng/m2, nhưng nếu phải gánh thêm chi phí lãi suất cao để hỗ trợ người mua, giá có thể tăng lên 44-45 triệu đồng/m2", ông dẫn ví dụ.

Giá nhà khó giảm thêm

Nói về diễn biến lãi suất hiện nay, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh One Mount Group cho rằng áp lực tăng lãi suất hiện chủ yếu mang tính chu kỳ. Thông thường, vào giai đoạn cuối năm và đầu năm, các tổ chức tín dụng sẽ đẩy mạnh huy động vốn để chuẩn bị nguồn lực cho chu kỳ tăng trưởng mới của nền kinh tế.

Năm nay, áp lực này càng rõ nét hơn khi hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn được triển khai, kéo theo nhu cầu vốn tăng cao từ hệ thống ngân hàng. Khi nhu cầu huy động tăng mạnh trong thời gian ngắn, mặt bằng lãi suất khó tránh khỏi xu hướng đi lên.

Tuy nhiên, ông Trung dự báo áp lực này sẽ dần hạ nhiệt từ giữa năm. Khi dòng tiền bắt đầu được giải ngân ra nền kinh tế, cùng với việc các kênh bổ sung vốn như trái phiếu doanh nghiệp, vốn ngoại và điều tiết chính sách phát huy hiệu quả, nguồn cung vốn sẽ được cải thiện. Nhờ đó, mặt bằng lãi suất có điều kiện ổn định hơn. Theo kịch bản này, lãi suất cao có thể kéo dài sang quý II và dần ổn định trở lại từ nửa cuối năm.

Bà Mai Thanh Thảo, Phó giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam cũng cho rằng việc lãi suất tăng đầu năm là diễn biến mang tính chu kỳ. Sau giai đoạn giải ngân mạnh cuối năm và nhu cầu vay tăng cao đầu năm, các ngân hàng cần rà soát lại cơ cấu tín dụng, từ đó điều chỉnh lãi suất để cân đối chi phí vốn và kiểm soát rủi ro. Khi tiến gần hạn mức tín dụng được phân bổ, các ngân hàng cũng có xu hướng chọn lọc khoản vay chặt chẽ hơn, đặc biệt với bất động sản.

Do vậy, bà nhận định động thái điều chỉnh lãi suất hiện nay được xem là nỗ lực cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và kiểm soát rủi ro, thay vì là một cú "phanh gấp" đối với thị trường.

Động thái điều chỉnh lãi suất hiện nay được xem là nỗ lực cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và kiểm soát rủi ro. Ảnh: Quỳnh Danh.

Trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng giá căn hộ thứ cấp có thể tiếp tục điều chỉnh trong quý II, thay vì sớm quay lại đà tăng. Tuy nhiên, xu hướng giảm khó kéo dài và khó lan rộng.

Theo ông, khi thị trường gặp khó, thanh khoản thường giảm trước, còn giá chỉ điều chỉnh ở một số trường hợp chịu áp lực tài chính. Đồng thời, nguồn cung căn hộ vẫn hạn chế do vướng pháp lý và thiếu dự án mới, khiến mặt bằng giá khó giảm sâu.

"Nghịch lý của thị trường là giá thường không giảm khi khó khăn, nhưng lại tăng rất nhanh khi điều kiện thuận lợi trở lại", ông Tuấn nhận định. Do đó, khi lãi suất được điều chỉnh giảm, giá bất động sản nhiều khả năng sẽ tiếp đà tăng trở lại.