Dự báo về giá nhà Thủ Thiêm khi Trung tâm Tài chính Quốc tế vận hành

Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam tại TP.HCM khi đi vào vận hành được kỳ vọng mở ra nhu cầu thật cho bất động sản khu vực lân cận. Ảnh: Quỳnh Danh.

Ngày 19/12 tới đây, Trung tâm Tài chính Quốc tế Việt Nam tại TP.HCM (IFC-HCM) dự kiến chính thức khai trương, đặt nền móng cho mô hình IFC đầu tiên trên cả nước. Với quy mô khoảng 898 ha, trải rộng từ phường Sài Gòn, Bến Thành đến Thủ Thiêm, khu vực này đã được thành phố hoàn thiện hạ tầng và trụ sở các cơ quan chủ chốt, chuẩn bị cho giai đoạn vận hành.

Tại Diễn đàn Bất động sản Vùng Động lực phía Nam lần thứ I mới đây, PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, thành viên Tổ tham mưu thành lập IFC-HCM đánh giá dự án đang hội tụ đủ những yếu tố cốt lõi của một trung tâm tài chính quốc tế, từ cơ chế vận hành theo chuẩn quốc tế đến sự tự do trong dòng vốn.

Ông đặc biệt nhấn mạnh lợi thế chi phí của Việt Nam, khi mức sinh hoạt và nhân lực đều thấp hơn đáng kể so với các IFC lớn trên thế giới. "Nhiều doanh nghiệp quốc tế thậm chí đặt vấn đề chuyển trụ sở từ các IFC tại Singapore hay Dubai về Việt Nam", PGS.TS Nguyễn Hữu Huân chia sẻ.

Nhu cầu thật gia tăng từ chuyên gia quốc tế

Theo PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, chính lợi thế chi phí đang thu hút các chuyên gia và doanh nghiệp nước ngoài chọn Việt Nam như một điểm đến dài hạn. Khi IFC đi vào vận hành, lực cầu nhà ở phục vụ chuyên gia sẽ hình thành rõ rệt, tạo kỳ vọng mới cho thị trường Thủ Thiêm.

Dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn cho thấy khu vực quận 1 (cũ) đang có giá căn hộ trung bình 200-450 triệu đồng/m2, trong khi Thủ Thiêm (cũ) dao động 120-180 triệu đồng/m2. Tính theo vị trí địa lý, giá Thủ Thiêm mới chỉ bằng 50-70% trung tâm cũ.

Chia sẻ tại Hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2025 vừa qua, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng cho rằng nếu IFC triển khai đúng tiến độ và tạo lực hút việc làm, giá nhà tại trung tâm tài chính mới Thủ Thiêm có thể sớm tiệm cận mặt bằng giá trung tâm truyền thống.

Tuy vậy, PGS.TS Nguyễn Hữu Huân lưu ý rằng sự phát triển của IFC không phải là lý do để "thổi" giá. "Từ khi mới xuất hiện thông tin, giá Thủ Thiêm đã tăng mạnh và hiện một số vị trí thậm chí chạm ngưỡng 200-500 triệu đồng/m2", ông nói.

Ông cảnh báo nếu giá tiếp tục leo thang mất kiểm soát, vượt khả năng chi trả của chính nhóm chuyên gia mục tiêu, TP.HCM sẽ đánh mất lợi thế cạnh tranh về chi phí mà IFC đang sở hữu khi đây vốn là yếu tố giúp Việt Nam vượt trội so với Singapore, Hong Kong hay Dubai.

Ông cho rằng sự phát triển của IFC phải đi theo nhu cầu thật, tránh lặp lại chu kỳ "bong bóng", "đóng băng" từng xuất hiện năm 2022. Các trụ cột tăng trưởng mới như tài chính - dịch vụ, công nghệ cao hay kinh tế xanh có thể tạo lực cầu bền vững cho TP.HCM, nhưng chỉ khi giá nhà duy trì ở mức hợp lý để thu hút doanh nghiệp và nhân lực chất lượng cao đến đặt trụ sở.

Giá nhà Thủ Thiêm dự kiến tăng theo tiến độ IFC

Cũng tại VRES 2025, ông Nguyễn Quốc Anh đưa ra 2 mô hình điển hình trong khu vực để phân tích cách giá bất động sản biến động xoay quanh một trung tâm tài chính mới: IFC Yeouido (Seoul) và IFC Lục Gia Chủy (Thượng Hải).

Ông phân tích, cả Seoul và Thượng Hải đều cho thấy IFC không làm giá tăng ngay lập tức, mà cần một chu kỳ 8-10 năm để hoàn thiện hạ tầng, thu hút dòng vốn rồi mới tạo ra mặt bằng giá mới.

Chuyên gia đặt IFC Thủ Thiêm lên bàn cân với các IFC lớn của châu Á, kỳ vọng kịch bản tăng trưởng tương tự sớm diễn ra. Ảnh: Quỳnh Danh.

Ở Seoul, Yeouido trở thành trung tâm tài chính mới khi khu Jung-gu hết dư địa phát triển. Sau khi hoàn thiện hạ tầng và vận hành IFC, khu vực này nhanh chóng thu hút hơn 1.000 tổ chức tài chính quốc tế và tạo thêm hơn 100.000 việc làm. Giá bất động sản tại Yeouido tăng mạnh sau khi IFC hình thành, cao hơn 13-15% so với vùng lân cận.

Thượng Hải cũng ghi nhận quỹ đạo tương tự. Trung tâm Lục Gia Chủy phát triển nhờ chính sách mở 100% sở hữu cho nhà đầu tư nước ngoài, kéo theo làn sóng doanh nghiệp và chuyên gia quốc tế. Nhờ đó, giá bất động sản tại đây tăng gần 13 lần trong 2 thập kỷ, vượt xa mức tăng ở khu vực ngoài trung tâm và tạo chênh lệch giá 25% vào năm 2022.

Ông Quốc Anh nhận định Thủ Thiêm có thể bước vào quỹ đạo tương tự: Giá tăng theo tiến độ triển khai và tăng mạnh nhất khi IFC vận hành đầy đủ. "Việc hình thành trung tâm tài chính quốc tế mới có thể tạo nên một CBD mới có mặt bằng giá chênh lệch, cao hơn khu vực bên ngoài từ 15% đến 25%".

Tuy nhiên, quỹ đạo tăng giá này phụ thuộc lớn vào tiến độ triển khai và đặc biệt là cơ chế mà TP.HCM chọn để thu hút các tổ chức quốc tế. Ông cho biết Seoul thành công nhờ chính sách hỗ trợ chi phí mạnh mẽ, còn Thượng Hải bứt phá khi nới lỏng sở hữu và áp dụng cơ chế đặc thù cho IFC.

"Với TP.HCM, câu hỏi trọng tâm lúc này là thành phố sẽ lựa chọn cơ chế nào để Thủ Thiêm thực sự hình thành một CBD mới?", ông đặt vấn đề.