CEO công ty bất động sản kể chuyện bán lỗ đất để giữ dòng tiền

Tại hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt: Giá sẽ đi về đâu?” vừa diễn ra, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam, cho biết lượng giao dịch tại doanh nghiệp đã giảm khoảng 90% từ đầu năm, gần như đóng băng trên thị trường.

Giao dịch hiện tại chỉ xuất hiện ở 2 loại hình, là nhà ở xã hội và phân khúc thị trường thứ cấp tại các dự án đang hoàn thiện và đã ổn định dân cư.

“Với doanh nghiệp, đôi khi cắt lỗ sớm đã là thành công”, ông Toản nói, đồng thời cho biết EZ Việt Nam sẵn sàng giảm giá tới 20%, thậm chí bán dưới giá thành nếu tính cả chi phí tài chính, để thu hồi vốn.

Doanh nghiệp chấp nhận bán lỗ để giữ dòng tiền

Ông dẫn chứng tại một số khu đất nền đã có sổ đỏ ở Chánh Phú Hòa, Thới Hòa, khu vực Bình Dương (TP.HCM), giá bán hiện khoảng 10-12 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tiền sử dụng đất ở thời điểm hiện tại đã ở mức thấp nhất khoảng 7 triệu đồng/m2. Nếu cộng thêm chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và các khoản khác, giá thành có thể lên gần 20 triệu đồng/m2.

Lãnh đạo EZ Việt Nam cho rằng khi dòng tiền bị tắc nghẽn, doanh nghiệp không thể tiếp tục giữ tài sản bằng mọi giá. Trong bối cảnh người mua có tâm lý chờ giá giảm thêm, việc chấp nhận mức lợi nhuận thấp hơn hoặc bán lỗ có thể là cách để giải phóng hàng tồn kho, giảm áp lực tài chính và duy trì hoạt động.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam. Ảnh: BTC.

Ở góc độ quản lý, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng doanh nghiệp cần chuyển từ mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận trên từng sản phẩm sang chú trọng tốc độ tiêu thụ và hiệu quả sử dụng vốn.

Theo bà, thay vì theo đuổi mức lợi nhuận 30% nhưng phải chờ đợi lâu để thu hồi vốn, doanh nghiệp có thể cân nhắc mức lợi nhuận khoảng 15% để đẩy nhanh tiến độ bán hàng, tạo dòng tiền triển khai dự án mới. Phần lớn dự án bất động sản sử dụng vốn vay ngân hàng nên sản phẩm chậm tiêu thụ sẽ khiến doanh nghiệp tiếp tục gánh chi phí lãi vay, gia tăng rủi ro tài chính.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng doanh nghiệp cần chủ động điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận hòa vốn ở một số dự án để giải phóng hàng tồn kho và bảo đảm dòng tiền. Việc cố giữ giá bán cao trong khi sức mua yếu có thể khiến vốn tiếp tục bị ứ đọng.

Có thể hình thành mặt bằng giá mới

Theo ông Nguyễn Văn Đính, thị trường có thể hình thành mặt bằng giá mới thấp hơn hiện nay khi cung - cầu được cân đối tốt hơn, đặc biệt nếu nguồn cung nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội được cải thiện.

Tuy nhiên, ông cho rằng giảm giá nhà không đồng nghĩa với việc hạn chế phát triển nhà ở thương mại cao cấp hay siêu sang. Các phân khúc này vẫn đáp ứng nhu cầu của một bộ phận khách hàng, trong đó có người nước ngoài đến Việt Nam làm việc và kinh doanh. Vấn đề là cần phát triển đa dạng sản phẩm, tăng nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của số đông.

Để giảm giá thành nhà ở, ông Đính đề xuất xem xét các yếu tố cấu thành giá, từ tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng đến lãi vay và thủ tục đầu tư. Theo ông, việc đẩy mạnh đầu tư công, phát triển hạ tầng và kết nối giao thông cũng có thể mở rộng không gian phát triển đô thị, tạo thêm nguồn cung tại những khu vực có điều kiện phù hợp.

Ông đồng thời lưu ý cần kiểm soát các hành vi tạo giá ảo, đẩy giá, thổi giá trên thị trường. Khi chi phí đầu vào được kiểm soát tốt hơn và nguồn cung đa dạng hơn, mặt bằng giá có cơ sở điều chỉnh theo hướng phù hợp với nhu cầu thực.

Ở góc độ kinh tế, PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia thuộc Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam, nhận định thị trường đang đối mặt với nghịch lý thanh khoản suy giảm nhưng giá bất động sản vẫn ở mức cao. Chi phí đất đai, xây dựng, nguồn cung hạn chế ở phân khúc vừa túi tiền và lãi suất là những yếu tố ảnh hưởng đến diễn biến giá.

Ông Long cho rằng cần phân biệt giá chào bán với giá giao dịch thực tế. Giá niêm yết có thể duy trì ở mức cao do doanh nghiệp phải gánh chi phí đầu vào, nhưng khi lãi suất tăng và sức mua suy yếu, người bán có thể phải thương lượng hoặc điều chỉnh giá để hoàn tất giao dịch.

Bà Hoàng Thu Hằng khuyến nghị người mua nhà để ở không nên chờ giá chạm đáy quá lâu. Ảnh: BTC.

Thời điểm nào có thể xuống tiền mua nhà?

Nói về thời điểm "xuống tiền" mua bất động sản, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho rằng người có nhu cầu mua nhà để ở không nên chờ giá giảm xuống mức thấp nhất quá lâu, bởi rất khó xác định chính xác thời điểm thị trường chạm đáy.

Thay vì chỉ kỳ vọng mua được nhà với giá rẻ nhất, bà khuyến nghị người mua cần đánh giá mức giá hiện tại có phù hợp với giá trị thực của bất động sản, diễn biến giá trong những năm gần đây và khả năng tài chính của bản thân hay không.

Bà Hằng dẫn ví dụ một căn chung cư rộng 70 m2 trước đây có giá khoảng 3 tỷ đồng, sau nhiều năm tăng lên 7 tỷ đồng. Người mua cần xem xét mức tăng này có hợp lý so với giá trị thực và diễn biến thị trường trước khi quyết định.

“Nếu mức giá đã hợp lý và đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của bản thân, người mua nên cân nhắc xuống tiền mua nhà”, bà Hằng khuyến nghị.

Ngược lại, đối với người mua bất động sản với mục đích đầu tư, không có nhu cầu ở thực, bà Hằng cho rằng có thể tiếp tục theo dõi diễn biến thị trường trước khi quyết định.

Trong khi đó, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing (thuộc One Mount Group), cho rằng đây là giai đoạn phù hợp để người dân cân nhắc mua nhà ở thực hoặc nâng cấp nơi ở, khi thông tin quy hoạch và hạ tầng ngày càng rõ ràng, tạo cơ sở đánh giá giá trị bất động sản.

Theo ông, số liệu giao dịch trong 3 tháng gần đây cho thấy nhu cầu mua nhà để ở, mua nhà lần đầu và mua nhà cho con cái đang dẫn dắt thị trường, trong khi nhà đầu tư thận trọng hơn. Người mua nên so sánh mặt bằng giá, khả năng thương lượng và lựa chọn sản phẩm phù hợp với năng lực tài chính.

Ngược lại, việc vay ngân hàng với lãi suất cao để đầu tư kiếm lời chưa phải lựa chọn thích hợp. Dòng tiền đầu tư sẽ có cơ hội quay lại khi lãi suất về mức chấp nhận được và xuất hiện xu hướng dịch chuyển vốn từ tiền gửi tiết kiệm sang các kênh đầu tư khác.