Người mua thay đổi, giá trị bất động sản được định nghĩa lại
Ngày 30/10, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp tổ chức Diễn đàn Phát triển Chuỗi giá trị Bất động sản Việt Nam năm 2026 với chủ đề "Dịch chuyển giá trị".
Tại hội thảo, các chuyên gia cùng phân tích nhìn lại quá trình phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, có thể thấy tiêu chí lựa chọn nhà ở đã trải qua nhiều thay đổi. Nếu trước đây, người mua chủ yếu quan tâm đến vị trí, giá bán và tiến độ thanh toán thì hiện nay, chất lượng công trình, hệ thống tiện ích, quản lý vận hành và môi trường sống ngày càng trở thành những yếu tố quan trọng.
Theo ông Võ Huỳnh Tấn Kiệt, Giám đốc - Trưởng Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam từng trải qua giai đoạn phát triển sôi động trong những năm 2015-2019. Riêng giai đoạn cao điểm 2018 - 2019, theo thống kê của CBRE được ông dẫn lại, bình quân mỗi năm có khoảng 45.000 - 55.000 sản phẩm được đưa ra thị trường, tỷ lệ hấp thụ tương đối tích cực.
Ông Võ Huỳnh Tấn Kiệt (phải) Giám đốc - Trưởng Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam.
Ở thời điểm đó, hành vi mua bất động sản tương đối đơn giản. Nhiều khách hàng chỉ cần đánh giá vị trí dự án, giá bán và phương thức thanh toán để đưa ra quyết định. Không ít sản phẩm vừa mở bán đã nhanh chóng được hấp thụ, trong khi hoạt động đặt cọc, giữ chỗ và chuyển nhượng suất đầu tư cũng tạo nên sức hút trên thị trường.
Tuy nhiên, khi các dự án lần lượt bàn giao và cư dân chuyển đến sinh sống, những hạn chế về chất lượng xây dựng, tiện ích và quản lý vận hành bắt đầu bộc lộ rõ hơn. Người mua có cơ hội trải nghiệm thực tế, từ đó nhận ra giá trị của một bất động sản không chỉ nằm ở vị trí hay mức giá ban đầu.
Ông Kiệt cho rằng, ngay trong cùng một khu vực, thậm chí những dự án chỉ cách nhau vài trăm mét cũng có thể tạo ra sự khác biệt đáng kể về chất lượng sống và khả năng gia tăng giá trị. Sự khác biệt này không đơn thuần đến từ vị trí mà còn phụ thuộc vào chất lượng công trình, hệ thống tiện ích, khả năng khai thác và quản lý vận hành.
Đáng chú ý, sự thay đổi trong hành vi khách hàng cũng đang tác động trực tiếp đến chiến lược phát triển sản phẩm của doanh nghiệp. Ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons cũng nhìn nhận rằng, thị trường và tâm lý người mua hiện nay đã thay đổi.
Ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQR Tập đoàn Bcons.
"Sau 7 năm phát triển, với hơn 20.000 căn hộ đưa ra thị trường, doanh nghiệp nhận thấy định thay vì chỉ ưu tiên những căn nhà có diện tích lớn, nhiều người ngày càng quan tâm đến căn hộ chung cư nhờ tính tiện lợi, an ninh và khả năng tiếp cận các tiện ích ngay trong khu dân cư. Những khu căn hộ tích hợp siêu thị, nhà hàng, dịch vụ và không gian sinh hoạt đang trở thành lựa chọn được chú ý.
Từ góc độ thị trường, những thay đổi này cho thấy người mua ngày càng cân nhắc kỹ hơn giá trị nhận được so với số tiền bỏ ra. Một căn hộ có diện tích phù hợp, công năng tốt nhưng thiếu tiện ích hoặc môi trường sống không đáp ứng kỳ vọng vẫn có thể mất đi sức hấp dẫn", ông Thạch nhận định.
Đối với nhà đầu tư, tư duy lựa chọn phân khúc đầu tư cũng đã dần chuyển dịch, ông Võ Huỳnh Tấn Kiệt (CBRE) nhận định, bất động sản muốn có khả năng tăng giá bền vững trước hết phải đáp ứng nhu cầu của người sử dụng cuối cùng. Một sản phẩm có thể trải qua nhiều lần mua bán, chuyển nhượng nhưng nếu không đáp ứng nhu cầu ở thực, chất lượng và tiện ích thì khó duy trì sức hấp dẫn lâu dài.
Điều này cũng đặt ra yêu cầu mới đối với chủ đầu tư. Doanh nghiệp không thể chỉ tập trung phát triển sản phẩm để bán hàng mà phải tính toán giá trị của dự án sau khi bàn giao. Chất lượng công trình, tiện ích và dịch vụ quản lý vận hành không chỉ ảnh hưởng đến trải nghiệm cư dân mà còn quyết định uy tín thương hiệu, khả năng tiêu thụ những dự án tiếp theo.
Đô thị đa trung tâm mở ra cuộc cạnh tranh về không gian sống
Không chỉ thay đổi từ phía người mua và doanh nghiệp, thị trường bất động sản còn đứng trước yêu cầu chuyển đổi trong tư duy quy hoạch và phát triển đô thị. Khi không gian đô thị mở rộng, các khu vực ngoại biên và những cực phát triển mới cần được tổ chức theo hướng đồng bộ hơn, thay vì chỉ tập trung phát triển nhà ở đơn thuần.
Chia sẻ tại hội thảo, Tiến sĩ Ngô Viết Nam Sơn (Chủ tịch Ngo Viet Architect & Planners; chuyên gia quy hoạch) nhận định, quá trình hợp nhất Tp.HCM với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu mở ra không gian phát triển rộng lớn hơn, đồng thời tạo thêm cơ hội kết nối kinh tế, hạ tầng và thị trường bất động sản.
Với định hướng phát triển đô thị đa cực, đa trung tâm, hệ thống giao thông liên vùng, metro, đường vành đai và cao tốc sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối các khu vực. Đây cũng là cơ sở để hình thành những khu đô thị mới gắn với các trục giao thông chiến lược, đặc biệt là mô hình TOD, phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng.
Tuy nhiên, theo Tiến sĩ Ngô Viết Nam Sơn, tư duy phát triển bất động sản cần thay đổi căn bản. Trước đây, không ít dự án tại khu vực ngoại thành chủ yếu tập trung xây dựng nhà ở nhưng thiếu tiện ích, không gian sinh hoạt và dịch vụ thiết yếu. Hệ quả là cư dân vẫn phải di chuyển vào khu vực trung tâm để làm việc, học tập, mua sắm và giải trí.
Tiến sĩ Ngô Viết Nam Sơn.
Trong bối cảnh mới, các khu đô thị cần hướng đến chất lượng sống toàn diện, thay vì chỉ cung cấp chỗ ở. Mô hình đô thị 15 phút là một định hướng đáng chú ý, trong đó người dân có thể tiếp cận các tiện ích thiết yếu, dịch vụ, không gian công cộng và cơ hội việc làm trong phạm vi di chuyển thuận tiện.
Tiến sĩ Ngô Viết Nam Sơn nhấn mạnh giá trị của một ngôi nhà không chỉ nằm ở bản thân căn nhà mà còn phụ thuộc vào toàn bộ không gian sống xung quanh. Bởi người dân có thể gắn bó với nơi ở hàng chục năm, do đó dự án cần bảo đảm điều kiện an cư, lạc nghiệp.
Trong quá trình hình thành các đô thị đa trung tâm, không phải địa phương hay khu đô thị nào cũng có đủ nguồn lực để đầu tư đồng bộ tất cả tiện ích ngay từ đầu. Vì vậy, hạ tầng giao thông kết nối có vai trò đặc biệt quan trọng, giúp cư dân tiếp cận các dịch vụ, tiện ích và khu vực việc làm lân cận thông qua metro, giao thông công cộng và hệ thống đường cao tốc.
Từ góc độ doanh nghiệp, ông Lê Như Thạch cho rằng sự thay đổi nhanh chóng trong hành vi và tiêu chí lựa chọn bất động sản đòi hỏi các nhà phát triển phải liên tục thích ứng. Những xu hướng nhà ở tại các quốc gia phát triển ngày càng được cập nhật nhanh tại Việt Nam, từ vị trí, diện tích, tiện ích đến phân khúc sản phẩm.
Do đó, doanh nghiệp cần nắm bắt nhu cầu mới để phát triển sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả và mong muốn của khách hàng. Bên cạnh chất lượng sản phẩm, khả năng tiếp cận tài chính cũng là yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.
Đô thị đa trung tâm mở ra cuộc cạnh tranh về không gian sống, trong đó hạ tầng đang là "cầu nối" để người mua bất động sản sẵn sàng giãn ra khu vực ngoài trung tâm để mua nhà và sinh sống.
Chủ tịch Tập đoàn Bcons cũng cho rằng, sự thay đổi của thị trường đang đặt ra yêu cầu đồng thời ở cả ba cấp độ: quy hoạch đô thị, chiến lược phát triển sản phẩm và khả năng đáp ứng nhu cầu của người mua. Hạ tầng giao thông mở ra không gian phát triển mới, nhưng chất lượng công trình, tiện ích và khả năng kết nối mới góp phần quyết định sức hấp dẫn của từng dự án.
Trong bối cảnh đó, cuộc cạnh tranh của thị trường bất động sản sẽ không chỉ nằm ở việc doanh nghiệp phát triển được bao nhiêu sản phẩm hay bán hàng nhanh đến đâu. Giá trị lâu dài của một dự án còn phải được chứng minh bằng khả năng tạo dựng môi trường sống chất lượng, đáp ứng nhu cầu thực tế và duy trì sức hấp dẫn sau khi cư dân chuyển đến sinh sống.
Phùng Sơn
Hoặc